Asunto-osakeyhtiön kulut katetaan osakkailta perittävällä yhtiövastikkeella. Ostettaessa asuntoa ja arvioitaessa kauppahintaa on hyvä ymmärtää, mistä asunnon hinta muodostuu, ja mitä muita kuluja asuntokauppaan liittyy. Perittävät vastikkeet voivat antaa hyvää tietoa taloyhtiön toiminnasta ja kunnosta esimerkiksi siitä, miten remontit on rahoitettu tai tullaan rahoittamaan. Käymme tässä artikkelissa läpi vastikkeisiin liittyvää termistöä, jotka ostajan on tärkeää tietää.
Yhtiövastike
- Yhtiövastikkeella asunto-osakkeen osakkeenomistajat kattavat asunto-osakeyhtiön kulut. Yhtiövastike koostuu hoitovastikkeesta ja mahdollisesta rahoitusvastikkeesta. Vastikkeiden määrä päätetään yhtiökokouksessa.
Jokainen asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja maksaa yhtiövastiketta taloyhtiölle, jotta yhtiön menot saadaan katettua. Huoneistokohtainen yhtiövastike määräytyy asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä olevien vastikeperusteiden mukaan. Yleisin tapa vastikkeiden jyvittämiselle on asunnon pinta-ala (neliömäärä). Käytännössä, mitä isommasta asunnosta on kysymys, sitä enemmän yhtiövastiketta maksetaan. Yhtiövastikkeen suuruus on aina yhtiökohtainen ja sen määrään vaikuttaa taloyhtiön yleinen kunto, tulevat ja menneet remontit sekä yleiset käyttökustannukset ja kulut. Toisaalta myös esimerkiksi asunto-osakeyhtiön omistamat liiketilat, asuinhuoneistot ja niistä saatavat vuokratulot tai yhtiölle syntyvät muut tulot, voivat pienentää vastiketta, koska niillä saadaan katettua yhtiön kuluja.
Yhtiövastike määritellään usein myös asuntotyyppikohtaisesti. Jos asunto-osakeyhtiössä on liike- tai toimitiloja, maksavat nämä yleensä korkeampaa vastiketta, kuin mitä asuinhuoneistoilta peritään.
Hoitovastike
Hoitovastikkeella katetaan taloyhtiön ylläpitokustannuksia. Näitä ovat mm. isännöinti ja kiinteistöhuolto sekä siivous, lämmitys, kiinteistövero ja sähkönkulutus. Hoitovastike määritellään asunto-osakeyhtiön talousarvion perusteella ja se vahvistetaan vuosittain yhtiökokouksessa.
Rahoitusvastike (pääomavastike)
Rahoitusvastikeella lyhennetään taloyhtiön pitkäaikaisia lainoja. Sillä katetaan taloyhtiön lainojen rahoitus- ja korkokulut sekä lainanlyhennykset.
Uudiskohteissa huoneistoilla on tavallisesti suuria lainaosuuksia ja korkeita pääomavastikkeita. Siten uudiskohteen asuntojen myynti-ilmoituksissa myyntihinta on matala ja velaton hinta selvästi korkeampi. Rahoitusvastikkeella katetaan taloyhtiön rakentamiseen liittyviä lainoja sekä niiden korkoja ja kuluja ja osakkaat maksavat yhtiön rakentamiskustannuksia pikkuhiljaa pois.
Vanhoissa taloyhtiöissä pääomavastikkeella voidaan maksaa esimerkiksi katto-, julkisivu- tai putkiremontin lainojen lyhennyksiä, korkoja ja muita kuluja.
Jokaisella asunto-osakeyhtiöllä tulee olla niin kutsuttu kunnossapitoselvitys eli kirjallinen selvitys yhtiön kunnossapitotarpeesta yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana. Kunnossapitoselvityksen laatii hallitus ja se käsitellään yhtiökokouksessa vuosittain. Kunnossapitotarveselvitys kertoo yhtiön korjaushistorian ja tulevat korjaustyöt ja sen avulla voidaan arvioida yhtiövastikkeen tulevaa kehitystä. Kunnossapitotarveselvityksen pohjana käytetään usein pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmaa eli PTS:aa, kuntotarkastusta tai kuntoarviota.
Miksi asunto-osakeyhtiön vastikkeista kannattaa olla kiinnostunut?
Lainanlyhennyksen lisäksi vastike on pakollinen kiinteä kulu, joka määrittää lopullisen kuukausittaisen asumiskustannusten tason. Vaikka asunnon ostohinta ja lainan kuukausierä olisivatkin neuvoteltu pankin kanssa järkevälle tasolle, osakkeenomistajalle syntyy kuluja myös yhtiön hoidosta ja lainoista.
Jos asunto-osakeyhtiö on hyvin hoidettu, korjauksia on tehty ajallaan ja korjausvelkaa ei ole päässyt kertymään, voidaan yhtiövastikkeen määrän arvioida pysyvän suhteellisen tasaisena, jos yleinen hintataso ei oleellisesti muutu. Jos kuitenkin taloyhtiö on jo iäkäs ja tiedossa on isompia remontteja, on erittäin todennäköistä, että myös yhtiövastikkeen määrä tulee kasvamaan lähivuosina, kun taloyhtiön remontteja joudutaan rahoittamaan.
Vastikkeen määrään ja sen taustoihin kannattaa kiinnittää huomiota. Korkea yhtiövastike saattaa selittyä viimeaikaisilla taloyhtiön remonteilla ja kunnostustöillä, jotka samalla ovat parantaneet yhtiön yleistä kuntoa. Kovin alhainen yhtiövastike voi kertoa hyvin hoidetusta taloudesta ja esimerkiksi yhtiön saamista vuokratuloista, mutta toisaalta alhainen vastike voi olla myös merkki minimiin karsituista korjaustöistä tai lykätyistä remonteista. Jos yhtiötä ei hoideta asianmukaisesti ja kustannuksista säästetään jatkuvasti, voivat tekemättömät korjaustyöt pahimmassa tapauksessa laskea rakennuksen arvoa.
Ota yhteyttä
Mikäli haluat keskustella kanssamme tarkemmin, ota meihin yhteyttä.