10 joulukuun, 2022

Omakotitalon myynti - mitä kannattaa huomioida?

Uskaltaako vanhan omakotitalon myydä? Vanhan, huonokuntoisen ja viallisenkin talon uskaltaa myydä, kunhan kertoo rehellisesti ostajalle kaikki tiedossa olevat viat ja teettää riittävän laajan kuntotarkastuksen. Omakotitaloa myytäessä tärkeintä on, että myyjä tietää, mitä myy ja ostaja tietää, mitä ostaa. Kaikki oleelliset huomiot on kirjattava kauppakirjaan. Taloa ei kannata myydä purkukuntoisena, sillä se ei välttämättä poista myyjän vastuuta. Kauppakirjaan on eriteltävä kaikki ne asiat, joista myyjä ei ota vastuuta, kuten esimerkiksi ala-, väli- sekä yläpohjan rakenteista ja eristeistä, käyttövesiputkista, viemäreistä, kattorakenteista tai ikkunoista.

Huolettaako omakotitalon myynti? Olemme koonneet tähän artikkeliin kattavasti tietoja omakotitalon myyntiin sekä myyjän ja ostajan velvollisuuksiin ja vastuisiin liittyen. Ota yhteyttä kiinteistönvälittäjiimme, jos haluat lisätietoja omakotitalon myyntiin liittyvissä kysymyksissä.

Viiden vuoden vastuu kiinteistökaupassa ei tarkoita sitä, että myyjällä olisi automaattinen viiden vuoden vastuu kaikista vioista, jotka ostajat tänä aikana talosta löytävät. Kiinteistön myyjällä on vastuu oleellisista ja merkittävistä piilevistä virheistä, jotka ovat syntyneet ennen kauppaa ja  joita ostajalle ei ole kerrottu, tai joita ostaja ei olisi voinut huomata, kun hän tarkkaan tutustuu kiinteistöön (piilevä virhe).

Kiinteistönvälittäjästä on iso apu reklamaatioiden välttämisessä. Hän osaa kysyä oikeat kysymykset ja suositella oikeat tarkastukset. Hän osaa ottaa huomioon talon hinnoittelussa tehdyt remontit sekä korjausvelan. Hän osaa perustella myös ostajalle tehtyjen remonttien arvon. Välittäjä voi lisäksi arvioida kustannusten suuruusluokkaa vaadittavista talon remonteista.

Alla käydään läpi myyjän, ostajan ja kiinteistönvälittäjän velvollisuuksia asuntokaupassa.

Myyjän tulee täyttää tiedoksiantovelvollisuus

Myyjän keskeisin velvollisuus on asunto- tai kiinteistökaupassa tiedonantovelvollisuus. Se tarkoittaa, että myyjällä on velvollisuus kertoa ostajalle kaikki kauppojen kannalta olennaiset asiat, jotka voisivat vaikuttaa ostopäätökseen. Tärkeintä on kertoa ostajalle tiedossa olevat viat ja  tehdyt peruskorjaukset. Esimerkiksi jos nuohooja on huomauttanut kattotikkaiden vaarallisuudesta tai piipun/tulisijan korjaustarpeesta, tietoa ei saa jättää kertomatta. On erittäin tärkeää, että kerrotaan kohteessa tapahtuneet kosteus- tai muut vauriot siinäkin tapauksessa, että ne on korjattu. Talon iän ja normaalin kulumisen aiheuttamista korjaustarpeista ei tarvitse kertoa. Esimerkiksi putkien ikääntymisestä ei tarvitse kertoa - ostajan tulee muutenkin ymmärtää, että 50 vuotta vanhat viemärit ovat käyttöikänsä päässä. Toki jos putkien tiedetään vuotavan, niin se pitää kertoa.

muutoslkv-61

Myyjän täytyy myös ilmoittaa, jos talossa on aikaisemmin tehty kuntoselvityksiä ja antaa tehdyt raportit välittäjälle. Jos niissä on kerrottu vioista/vaurioista, myyjän täytyy kertoa kuinka ne on korjattu ja kenen toimesta.

Vanhaa omakotitaloa myytäessä on suositeltavaa, että kuntotarkastus tehdään jo ennen myynnin aloittamista. Älä valitse mitä tahansa tarkastajaa ja tarkastusta. Suositeltavaa on teettää asuntokaupan kuntotarkastus, joka tehdään asuntojen kuntotarkastuksesta laadittujen LVI-ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan. Mikäli kuntotarkastaja suosittelee lisätutkimuksia, myös ne kannattaa suorittaa ennen kauppaa. Kuntotarkastusraportti on hyvä lukea huolella läpi ja ottaa vaikka yliviivaustussi käteen. Yliviivata kaikki ne asiat mitä ei ymmärrä, tai mitkä muuten ovat jäänyt epäselväksi itselle. Nämä asiat on hyvä käydä tarkastajan sekä kiinteistönvälittäjän kanssa läpi. Jos rakennuksessa on riskirakenteita, kannattaa pyytää tarkastajaa tekemään niihin mahdollisuuksien mukaan rakenneavaus. Katso täältä rakennusajalle tyypillisiä riskirakenteita.

Etukäteen tehty tarkastus antaa mahdollisuuden korjata löydetyt puutteet. Se antaa myös mahdollisuuden arvioida, onko asetettu myyntihinta talon kunnon mukainen.

Aina on mahdollista, että tarkastuksista huolimatta kiinteistöstä löytyy piilevä virhe. Niiden varalle voi ottaa vakuutuksen. Esim. Raksystems tarjoaa kuntotarkastustensa lisäksi kauppaturvaa.

  • Jos myyt vanhaa taloa, teetä kuntotarkastus ennen omakotitalon myynnin aloittamista
  • Kerro välittäjälle kaikki viat, vauriot ja puutteet mitä tiedossasi on. Varmistu siitä, että ne on kirjattu myös kauppakirjaan.
  • Anna välittäjälle kaikki vanhatkin kuntoselvitysraportit.
  • Kerro välittäjälle kaikki tehdyt korjaukset/peruskorjaukset ja kenen toimesta ne on tehty.
  • Kerro välittäjälle jos talon luonnoliset rajat (esim. aita) ei vastaa rajapyykkien osoittamaa rajaa.
Muutos-LKV-24

Ostajan tulee täyttää ennakkotarkastusvelvollisuus

Ostajan on suoritettava kiinteistön tarkastus arvokkaaseen omaisuuteen kuuluvalla huolellisuudella.

Ostajalla on ennakkotarkastusvelvollisuus ja hän vastaa omasta huolimattomuudestaan. Useissa riitatapauksissa virheiksi vedotut seikat ovat sellaisia, että ne olisi havaittu tai tullut havaita huolellisessa ennakkotarkastuksessa. Sellaisiin seikkoihin ei ostaja voi vedota jälkikäteen. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy.

Jos kuntotarkastusta ei ole suoritettu ennen myynnin aloittamista, on suositeltavaa tehdä se ennen kauppaa. Hyvästä kuntotarkastuksesta on hyötyä sekä ostajalle että myyjälle. Huonosta tarkastuksesta ei ole kuin haittaa. Kuntotarkastusraportista ostaja näkee osviittaa myös siitä, minkälaisiin remontteihin pitää tulevaisuudessa varautua.

Jos kuntotarkastus on suoritettu etukäteen, niin moni kuntotarkastusfirma tarjoaa ostajankierrosta. Ostajankierroksella pääset kiertämään talon kuntotarkastajan kanssa ja kysymään raportissa olevia askarruttavia asioita.

Mikäli kuntotarkastusta ei suoriteta, kannattaa ostajan tarkastaa ostettava kohde huolellisesti ja kiinnittää erityistä huomiota talon rakennusajankohdan tyypillisiin riskirakenteisiin. Täältä lisätietoa asiasta.

  • Tutustu tarkkaan annettuihin kuntoselvitysraportteihin. Selvitä, onko niissä mainitut viat korjattu ja kenen toimesta. Mikäli niissä on mainittu lisäselvityksen tarpeita, kannattaa lisätutkimukset tehdä ennen kauppaa.
  • Tarkasta myös tontin rajat, jotta ne vastaavat annettua karttaa.

Kiinteistönvälittäjän selonotto- ja tiedoksiantovelvollisuus

Kiinteistönvälittäjän vastuu asunto- ja kiinteistökaupoista on laaja. Välityslain mukaan kiinteistönvälittäjällä on laaja selonotto- ja tiedonantovelvollisuus sekä tietyissä tilanteissa vahingonkorvausvelvollisuus. Jos esimerkiksi omakotitalon myyjä on kertonut välittäjälle talon putkistojen vuotavan, mutta kiinteistönvälittäjä ei tätä tietoa ole ostajalle kertonut, on välitysliike vastuussa huolimattomuudestaan. Kiinteistönvälitysliikkeillä on aina vastuuvakuutus turvanaan. Asuntonsa itse myyvä henkilö sen sijaan kantaa yksin mahdollisen vastuun ostajalle antamistaan virheellisistä tiedoista tai antamatta jätetyistä tiedoista.

Selonottovelvollisuus tarkoittaa käytännössä sitä, että kysytään tietoja myyjältä ja näiden tietojen pohjalta täytetään selostusliite. Suoritetaan kohteessa katselmus paikan päällä ja hankitaan tarvittavat kohdetta selvittävät asiakirjat ja muut selvitykset, sekä tutustutaan niihin. Tämän lisäksi suoritetaan vielä näin saatujen tietojen vertailu. Mikäli saaduissa tiedoissa on ristiriita, selvitetään mahdollisuuksien mukaan, mikä tieto on oikea. Tiedonantovelvollisuus tarkoittaa käytännössä sitä, että annetaan kaikki saatu tieto myös ostajalle, ja merkitään kaikki oleelliset viat, vauriot sekä puutteet myös kauppakirjaan.

 

Muutos-LKV-49

Mitä jos kaikista varotoimista huolimatta löytyy piilovirhe?

Aina on mahdollista, että kaikista tarkastuksista huolimatta piilovirhe löytyy vasta kaupan jälkeen. Kuka piilovirheistä vastaa? Niistä ei vastaa välittäjä, eikä kuntotarkastaja. Niistä vastaa myyjä. Siitä syystä on erittäin tärkeää tutkituttaa myytävä kohde mahdollisimman hyvin ennen kauppaa. Mistä talon myyjä sitten vastaa käytännössä?

  • Vika pitää olla sellainen, joka on syntynyt jo ennen kauppaa.
  • Vian pitää olla piilevä (sitä ei ole ostajalle kerrottu, esitteellä, kauppakirjassa, kuntotarkastuksessa, tai muuten kirjallisesti).
  • Vian pitää olla oleellinen ja merkittävä. Laki ei tarkkaan määrittele mitä se tarkoittaa, mutta oikeuskäytäntöjen mukaan jos piilevän vian korjauskulut ylittävät n. 10-15% kauppahinnasta, on se merkittävä.
  • Myyjän vastuuta määrittäessä otetaan huomioon myös kiinteistön ikä, sen kunto sekä siitä maksettu hinta. Jos esim. talossa on 30 vuotta vanha kylpyhuone josta remontin yhteydessä löytyy kosteusvaurio, on myyjän vastuu hyvin rajallinen. Jos taas myyjän 2 vuotta sitten remontoidusta kylpyhuoneesta löytyy kosteusvaurio, on myyjän vastuu paljon suurempi.

 

Omakotitalon myynti mielessä? Jätä yhteydenottopyyntö.

Haluatko myydä vanhan kiinteistösi? Ammattitaitoisen kiinteistönvälittäjän saat avuksesi meiltä. Jätä yhteystietosi, niin otamme yhteyttä.

Vastaamme myös mielellämme kysymyksiin omakotitalon myyntiin liittyen.

    Annan suostumukseni siihen, että välitysliike saa lähettää minulle sähköistä suoramarkkinointia (esim. tekstiviesti, sähköposti)Hyväksyn tietosuojaehdot
    Tietosuoja- ja evästeseloste