Kiinteistökaupan asiakirjat

Kiinteistörekisteriottesta selviää:

• Perustiedot, joista näet mm., minkä kokoinen kiinteistö on kyseessä (tilan/tontin koko)
• Muodostumistiedot, joista näet mm., mistä kiinteistöistä ja miten se on muodostunut
• Erottamattomat määräalat tarkoittaa tilasta luovutettua maa-aluetta, jota ei ole vielä lohkottu/erotettu omaksi kiinteistökseen. Lue lohkomisesta lisää täältä
• Kaavat, tonttijaot ja rakennuskiellot - kohdasta näet, millainen kaava alueella on esim. yleiskaava tai asemakaava. Tonttijako voi olla joko ohjeellinen tai sitova. Tonttijako laaditaan sitovana, kun alueen keskeinen sijainti, korttelin rakennustehokkuus tai kiinteistöjärjestelmän selkeys sitä edellyttävät. Tonttijako osoitetaan asemakaavakartalla ja sen sitovuudesta määrätään asemakaavassa. Ohjeellinen tonttijako tarkoittaa, että kiinteistönmuodostuksen ei välttämättä aina tarvitse noudattaa asemakaavassa olevaa tonttijakoa.
• Rasitteet (esim. tierasite tarkoittaa sitä, että jollakin toisella kiinteistöllä on käynti omalle kiinteistölle tämän kiinteistön maiden kautta), käyttöoikeudet (esim. tieoikeus tarkoittaa sitä, että tälle kiinteistölle on kulku jonkun toisen kiinteistön kautta)sekä käyttörajoitukset selviää kiinteistörekisteriotteesta. Lue lisää tieoikeudesta
• Osuudet yhteisiin alueisiin ja erityiset etuudet tarkoittaa mm. osuutta yhteiseen vesialueeseen tai osuutta yhteiseen maa-alueeseen. Lue lisää maanmittauslaitoksen sivuilta Yhteisistä vesialueista löytyy myös hyvä blogikirjoitus. Erityiset etuudet on harvinaisia (esim. oikeus koskivoimaan) ja niihin voi törmätä lähinnä lapissa.
• Kiinteistötoimitukset ja viranomaispäätökset

Lue lisää kiinteistörekisteriotteesta

Lainhuutotodistuksesta selviää:

• Perustiedot (pinta-ala, kiinteistötunnus)
• Lainhuutotiedot (omistajat). Jos joku kiinteistön omistajista on kuollut, tulee kuolleesta henkilöstä hankkia mm. perukirja ja virkatodistukset. Lue lisää kuolinpesän asunnon myynnistä täältä
• Määräalojen lainhuutotiedot (luovutetut määräalat, joita ei ole vielä lohkottu/erotettu omaksi kiinteistökseen)
• Lainhuudattomat luovutukset (luovutettu kiinteistö, jolle uusi omistaja ei ole vielä hakenut lainhuutoa) Lue lisää lainhuudon hakemisesta täältä
• Omistajien yhteystietoja

Lue lisää lainhuutotodistuksesta

Rasitustodistus, josta selviää:

• Perustiedot (pinta-ala, kiinteistötunnus)
• Kiinnitykset (panttikirjat) ja erityiset oikeudet (esim. vuoraoikeus, hallinnanjakosopimus). Kiinteistöllä ei välttämättä ole ollenkaan kiinnityksiä, silloin sitä ei voi käyttää lainan vakuutena, ennen kuin kiinnityksiä on haettu. Kiinnityksiä voidaan hakea Maanmittauslaitokselta.
• Vallintarajoitukset (esim. ulosmittaus, konkurssi)

Lue lisää rasitustodistuksesta

Kiinteistön karttatuloste

• Asemakaava-alueen ulkopuolella voi tilan rajoja tarkastella esim. täältä. Valitse sieltä karttatasot -> kiinteistöt -> kiinteistöjaotus

Asemakaavasta, tonttikartasta ja kaavamääräyksistä selviää

• mm. asemakaavan mukaisen tontin rajat, rakennusalue, rakennusoikeus ja kaavan mukainen käyttötarkoitus.
• Jos myytävä kiinteistö sijaitsee alueella, jossa on sitova tonttijako, eikä kiinteistöä ole merkitty tonttina kiinteistörekisteriin, on varmistettava, että kiinteistön tonttijaon mukainen raja kulkee samassa kohdassa, kuin mihin raja on hankitussa kartassa merkitty. On myös hyvä kiinnittää huomiota kiinteistöllä käytännössä muodostuneisiin rajoihin (esimerkiksi onko aita oikeasti rajalla).
• Asemakaava-alueella on sijaitsevan kiinteistön osalta on hyvä ottaa huomioon mahdollinen katualueen lunastus/lunastusvaraus sekä sen mahdollinen vaikutus rajoihin, rakentamiseen sekä jäljellä olevan rakennusoikeuden määrään.

Johtokartta

• Johtokartalla esitetään maahan sijoitettujen johtojen, kaapeleiden ja niihin välittömästi liittyvien laitteiden ja rakenteiden sijainti. Rakentamista suunniteltaessa pitää ottaa huomioon, että johtokartat eivät välttämättä ole ajantasalla.

Rakennusjärjestys

• Jokaisella kunnalla on oltava rakennusjärjestys siinä annetaan paikallisista oloista johtuvia maankäyttöä ja rakentamista koskevia määräyksiä täällä esim. Tampereen kaupungin rakennusjärjestys.

Rakennuslupa-asiakirjat

• Rakennuslupa-asiakirjoihin kuuluu mm. rakennuslupa, pohjapiirustus, sähkö ja LVI-kuvat, leikkauskuvat rakenteista, käyttöönottotarkastuspöytäkirja (eli osittainen lopputarkastuspöytäkirja), lopputarkastuspöytäkirja yms. Rakennuslupa-asiakirjoista on hyvä tarkistaa, että rakennus vastaa piirustuksia ja kaikilla rakennuksilla ja niihin myöhemmin tehdyillä muutostöillä on tarvittavat luvat, ja että ilmoitetut käyttötarkoitukset vastaavat rakennuslupa-asiakirjoissa määriteltyjä käyttötarkoituksia.

Energiatodistus

• Energiatodistuksessa ilmoitetaan toteutunut energiankulutus, mutta todistuksessa esitetty energiatehokkuusluokka ja E-luku perustuvat laskennalliseen kulutukseen. Lue lisää energiatodistuksesta täältä

Öljysäiliön tarkastuspöytäkirja

• Tarkastuspöytäkirjasta selviää mm. säiliölle annettu kuntoluokitus, jonka mukaan seuraava määräaikaistarkastus ja tarvittavat toimenpiteet.

Vesihuoltojärjestelmää koskevat mahdolliset selvitykset

• On hyvä selvittää minkälainen vesihuoltojärjestelmä kiinteistöllä on (kunnallinen vesijohto, yhteenliittymä, kuten vesiosuuskunta, yhteinen kaivo naapureiden kanssa tai oma kaivo).
• On myös hyvä selvittää, onko kiinteistö vesihuoltolaitoksen toiminta-alueella ja jos on, onko kiinteistö liitetty vesihuoltolaitoksen vesijohtoon ja jätevesiviemäriin. Jos kiinteistöä ei ole liitetty verkkoon, vaikka näin pitäisi olla, on selvitettävä liittymisvelvollisuuden aikataulu ja kustannus.
• Oman kaivon osalta on hyvä selvitettävä, onko jollakin toisella kiinteistöllä siihen käyttöoikeus, ja minkä tyyppinen kaivo on (esim. porakaivo).
• On myös hyvä kysyä kaivoveden riittävyydestä, laadusta ja kaivon sijainnista sekä varmistettava, että se sijaitsee myytävän kiinteistön alueella. Mikäli kaivo ei sijaitse myytävän kiinteistön alueella, on selvitettävä, mihin kaivon käyttöoikeus perustuu. Kaivon käyttöoikeus pitäisi olla kirjattuna ja se pitäisi näkyä kiinteistörekisteriotteella oikeutena. Muuten lupa ei ole pysyvä.

Jätevesijärjestelmä

• Jos kiinteistö ei kuulu vesihuoltolaitoksen viemäriverkoston piiriin. On kiinteistöllä hyvä olla jätevesijärjestelmän suunnitelma, selvitys, käyttö-ja huolto-ohjeet. On hyvä käydä läpi, miten kiinteistön jätevesihuolto on järjestetty. Erityisesti tulee kiinnittää huomiota siihen, onko kiinteistön jätevesijärjestelmä voimassa olevien säännösten mukainen. Asian voi tarvittaessa tarkistaa kunnan ympäristönsuojeluviranomaiselta. On hyvä tarkistaa myös saostuskaivon ja imeytyskentän sijainti sekä se, että ne sijaitsevat myytävän kiinteistön alueella. Lue lisää hajajätevesiasetuksesta

Hallinnanjakosopimus

• Mikäli kaupan kohteena on kiinteistön määräosa (esim. kiinteistömuotoinen paritalo), tulee tarkistaa rasitustodistuksesta, ovatko kiinteistön yhteisomistajat tehneet keskinäisen sopimuksen kiinteistön maa-alueen ja sillä sijaitsevien rakennusten käytöstä ja hallinnoinnista. Hallinnanjakosopimuksessa sovitaan mm. kiinnitysten jakautumisesta eri määräosien kesken, kiinteistön kulujen jakamisesta yms.

Liittymäsopimukset

• Sähkö-, vesi-ja viemäriliittymien sekä kaukolämpösopimuksen osalta on selvitettävä voidaanko ne siirtää. Myös sähköliittymän kapasiteetti on hyvä selvittää. Keskeistä on se, mitä liittymiä kiinteistöllä on, ja onko liittymämaksut maksettu. On myös hyvä selvittää, onko sähkö-, vesi-ja kaukolämmön käyttömaksut maksettu.

Kuntoselvitykset

• On oleellista selvittää, onko kohteesta joskus tehty kuntoon liittyviä selvityksiä. Jos tällaisia on tehty, on hyvä pyytää kaikki tehdyt raportit ja tutustua niihin. Jos raporttien perusteella on tehty korjauksia, on hyvä pyytää selvitys korjausten tekoajasta, laajuudesta ja tekijästä.
• Ennen kauppaa olisi hyvä tehdä asuntokaupan kuntotarkastus, joka tehdään asuntojen kuntotarkastuksesta laadittujen LVI-ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan
  • KH 90-00393, LVI 01-10413 tilaajan ohje
  • KH 90-00394, LVI 01-10414 suoritusohje
  • KH 90023, tilaussopimus